老旧小区改造：改什么？怎么改？？？

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街老、院老、房老、设施老、生活环境差是许多老旧小区居民共同的烦心事，也是城市管理的老大难。如何破解老旧小区“四老一差”的困局？在国新办7月1日举行的国务院政策例行吹风会上，住房和城乡建设部副部长黄艳表示，将按照中央城市工作会议、《政府工作报告》要求和国务院常务会议部署，全面推进城镇老旧小区改造。

去年加装电梯1万多部

据黄艳介绍，城镇老旧小区指城市或县城建成时间较长、市政配套设施老化问题突出、公共服务缺项较多的住宅小区。主要问题有管网破旧，上下水、电网、煤气、光纤设施缺失或老化严重；许多老旧小区不仅缺失养老、抚幼等公共服务，机动车和非机动车的存放等也普遍存在问题；物业管理匮乏，公共环境普遍较差，道路破损、私搭乱建等。

以加装电梯为例，比如一栋六层的楼房，楼层越高的住户对加装电梯的意愿越强烈；但是在需求相对不迫切的一层或者二层的住户看来，电梯占用了公共空间，其利益或多或少遭受了损害，导致电梯加装普遍推进缓慢。

“面对这些实际中长期存在的问题，各地通过实践总结出的经验是，必须因地制宜，一个楼栋一个方案，甚至一个楼门一个方案，把群众工作做细做实。”黄艳说，加装电梯工程的设计和施工方案，应尽量兼顾各层居民的合理诉求，尽可能通过精心的个性化设计，达到利益最大化、影响最小化。她同时指出，老旧小区加装电梯“急不得”，住建部正大力推进，但关键要依靠居民邻里协商参与，达成一致。

记者了解到，近年来，北京、上海、广州、杭州等城市在老旧小区加装电梯方面进行了大量积极探索。“到现在为止，进展还是比较顺利的，大部分居民还是挺配合的，取得的成效也非常可喜。”黄艳表示，2018年，全国老旧小区加装电梯已经完成了1万多部，在施工的有4000多部，正在办理前期手续的有7000多部，老旧小区加装电梯正全面推开。

面广量大涉及居民上亿人

据了解，目前全国需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人，面广量大，且情况各异。如何把握好老旧小区改造的内容？

据黄艳介绍，老旧小区改造内容目前初步分为三大类。一是保基本的配套设施。比如老旧小区里和居民生活直接关系的水、电、气、路等市政基础设施的维修完善以及加装电梯、垃圾分类设施的配套等。二是在保基本的基础上，鼓励有条件的地区在改造中建设公共活动场地、配建停车场、活动室、物业用房等。三是进一步完善社区的养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递、便民、便利店等设施及公共服务。

“考虑到地区差异较大，各省包括区市可以在此基础上根据实际情况和需求来制定城市或者社区需要改造的内容清单。”黄艳说。

像“绣花”一样改造历史文化街区

部分的城镇老旧小区位于历史文化街区范围内，承载了很多弥足珍贵的历史记忆。对于如何协调老旧小区改造与城市历史文化传承之间的关系，黄艳表示，要善待历史遗产，并进行精细建设、运营和维护。

黄艳指出，今后，符合条件的历史文化街区的维修、维护、改造工作，可以与城镇老旧小区改造统筹推进。她同时强调，历史文化街区的改造与一般老旧小区改造有所不同，尤其应遵循几个要点：一是历史文化街区保留的历史信息较多，在改造过程中应做到应保尽保，避免“一拆了之、大拆大建”；二是有些历史文化街区局部、小范围的改造力度较大，在改造设计的过程中应做到与整体风貌相协调；三是以合理利用促进保护等。

“最关键的是要像‘绣花’一样推进历史文化街区的改造修缮，要善待这些非常宝贵的历史遗产，从建设、设计到运营维护都要做到精细化。”黄艳表示。

来源：光明日报 记者 邱玥

老旧小区老年人多，加装电梯需求迫切

目前，许多地方都在进行老旧小区改造，这是广受欢迎的惠民工程。然而，一些工程在具体实施中，也遇到了不少问题。近日，读者来信版刊发《供水改造为何成了“半拉子”工程》后，引发不少读者和网友共鸣，纷纷反映在老旧小区改造过程中遇到的各种各样的问题。其中，老旧小区加装电梯这件具体的事情，更是很多读者关心的话题。

为此，记者到安徽、青海、云南等地进行调查，采访了一些业主、业委会、物业公司、小区改造施工企业以及街道办负责同志，听取他们的意见看法。

老旧小区老年人多，加装电梯需求迫切

一些建于上世纪八九十年代的小区，大多都是六七层的老楼，没有安装电梯。小区越来越老，居民年纪也越来越大。当年三四十岁的青壮年，如今眼看着就要六七十岁，上楼成了老人的大难题。“父亲现在眼见着奔70岁了，爬楼越来越难。”昆明市民雷先生说，自己最担心老人下楼，“万一哪次踏空，后果不堪设想。”

“父亲从6楼下来，得花10分钟;有时候给父亲送米面，咱也得歇两回。”雷先生说，自己也劝父亲干脆搬出来，可父亲念着老街坊，说啥也不愿搬。

记者调查发现，老旧小区老年人比例明显高于新小区，老旧小区高层住户上下楼成了“痛点”。记者走访了一个老旧小区，60多户居民几乎家家都有60岁以上老人，不少老人为了少爬楼，不得已只能尽量少出门。

今年71岁的杨世海，安徽合肥人，所在的天一家园小区，老年人居多。光他们那一单元，70%的住户是60岁以上的老人，大部分业主对加装电梯意愿强烈。2016年3月，他得知合肥蜀山区在做老旧小区加装电梯试点工作，便迫不及待与同单元的业主们行动了起来，协商改造费用如何分摊，选定电梯品牌，设计改造方案……如今，天一家园小区5栋2单元的住户已经使用电梯9个月了，大大便利了居民生活。“真没想到，住了那么多年的老房子，如今装上了电梯，太好了!”老杨笑着说。

“社会老龄化加剧，老旧小区加装电梯，很有必要，也很有意义。”安徽合肥五里墩街道办的工作人员表示，他们一直在做加装电梯的宣传动员工作。今年5月9日，街道4名工作人员和社区的2名同志走进社区以展板、宣传折页的形式给居民介绍加装电梯的流程和惠民政策。

部分低层住户有意见，担心采光、通风受影响

然而，真要加装电梯，并不容易。按照物权法相关规定，旧楼加装电梯应当经本单元或者本幢房屋专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主，且占总户数2/3以上的业主同意，才能按照相关规定或计划施工。记者采访发现，一些小区加装电梯不能顺利开展，主要是意见难统一。

“吃力不讨好，谁都不愿意牵头，大家都处于观望状态。业主内部意见不统一，有的口头答应了，但到了签协议书、提供房产证的时候又反悔了，这样的情况很常见。”云南某电梯公司负责人孔女士表示，虽然很多老旧小区的业主对加装电梯呼声很高，但是因为种种原因，顺利改造加装的却比较少。

一般情况下，对于加装电梯，高层住户态度积极，低层住户却往往意见较大。“本来老旧小区的房屋光线就不是很充足，低层尤其一楼更昏暗。如果再加装电梯，影响采光和通风怎么办?有的施工单位，设计方案不科学，不征求我们意见，容易损害我们的利益。”一名一楼业主说得很诚恳，上下班高峰期，许多居民在窗外等电梯，家庭的私密性也会受到影响。还有不少业主担心，电梯运行产生噪音，会影响家里病患或老人休息。

“其实还有其他的利益考虑。老旧小区里没有电梯的楼房，一般低层价格高，高层价格低;有了电梯以后，情况不一样了。”孔女士说，这也是很多低层业主抵触的原因。

面对这样的要求，高层住户却认为，“低层住户可以不出电梯费用，加装电梯，提升的是整个小区的生活品质，不光我们受益。为什么就不能理解我们的难处呢?”

加装电梯工程复杂，需要投入较大的人力、财力

加装电梯工程本身是一件复杂的工程，牵涉住建、城管、规划、消防等部门。如果需要进行管线迁改还将涉及电力、自来水、天然气供应等单位，立项之后要逐一取得相关部门审批。雷先生所在小区里退休老人多，60多岁还跑得动，对装电梯的事情很积极。可是，有些业主年纪大了，实在有心无力。“前期审批基本都是业主在跑，电梯公司更多的只是配合，仅仅跑审批就耗时半年。”

部分老旧小区由于楼房建筑年代长、楼梯狭窄、电线老化、无抗震柱等问题，装电梯会挤压消防通道和楼梯的空间。“有这些问题的小区我们确实装不了，一是我们提供不了可行性方案，二是政府规划和住建部门审批过不了。”孔女士告诉记者。

对于加装电梯，部分物业公司也不太热心，他们担心以后的养护上收不到钱。“目前大部分老旧小区物业管理费用偏低，勉强保持日常维保费用。有的小区住户经济状况参差不齐，物业费收缴率不高，可能一年下来无法支付电梯运行的维护保养费用。如果电梯出现故障，怎么办?”

有些施工单位方案不科学，甚至在电梯加装过程中，破坏了抗震横梁;有的因为业主意见不一，缺乏沟通，邻里关系闹僵了……不少业主也都有这样的担心或遇到过类似的糟心事儿。

孔女士表示，老旧小区安装电梯的市场很广阔，但需要政府支持，从政策和资金上进行扶持补助更有利于整体推进。“目前，我们是三三两两的小区去安装电梯，缺乏整体规划和统一部署，如果能成批安装，不仅施工时间、质量和成本有保障，小区的整体规划也有保证，不至于一栋楼一种电梯，有时甚至还互相影响。”

一位街道负责人表示，老旧小区治理是社区治理的难题，群众反映强烈，通过街道和社区牵头，有助于协调业主参与。“可是如果没有资金配套，基层整体推进加装电梯工作仍然面临很大困难，毕竟，难免遇到困难户，一次性拿出几万元也不容易。”

相关部门应通力协作，业委会要加强与业主沟通

如今，经济条件好了，大家越来越追求生活品质，就会有差异化需求。出现问题，积极沟通，坦诚交流，心结自然会解开。杨世海老人说，当初为了加装电梯，他所在小区5栋2单元的业主建了个微信群，并详细讨论了分摊方案。楼层越高承担费用越多，大家决定，全单元六层12户业主中，一楼业主不出资，二楼至六楼业主每户出资占比依次为3%、5%、10%、14%、18%。

12户业主，也有意见难统一的时候。“确定电梯品牌和电梯公司，就遇到了问题。”杨世海告诉记者，有的业主想要国际品牌，觉得更安全，有的认为国产品牌性价比更高。光电梯公司，老杨就接触了10多家，更别提他们各自推荐的电梯品牌。“后来加装电梯公司的负责人领我们实地考察了一家国产电梯品牌。这款电梯速度不错，没啥噪音，也挺安全。我把调研报告往群里一发，大家纷纷表示满意。”

畅通业主沟通渠道，业委会也应该发挥更大作用。青海西宁移动公司家属院业委会主任刘武升认为，“业委会要做‘润滑剂’，实心为业主考虑，倾听各方意见，引导业主将疑问和困难都讲出来，协商解决。”

西宁移动公司家属院建了20多年，居民以老人居多。去年该小区被定为西宁市老旧楼院加装电梯试点，如今，一排排整齐的玻璃电梯干净明亮，居民们的生活得到了极大便利。据介绍，每部电梯造价40万元，政府补助15万元，其他费用由业主按照一定的分摊比例共同出资，费用随楼层增加每层加20%，平均每户掏2万多元。

谈起经验，刘武升笑道：“对于业主们的意见，业委会采用普遍问题开会讨论、个别问题特事特办的方法，尽量兼顾各方合理诉求。”比如，一开始计划将电梯建在阳面，这样一出家门就能乘梯，但业主普遍反映遮挡阳光，于是业委会开会决定将电梯改建在阴面;电梯最初设计为全玻璃式，美观大方，业委会考虑到家属院老人居多，可能会造成居住在高层的老人恐高害怕，于是将轿厢打造为封闭式。共识一步步达成。

西宁市住房保障房产局相关负责人说，“加装电梯是一项民生工程，适应老龄化社会发展的需要。看起来是小工程，但涉及电力增容、管道改建、绿地改造等事项，需要各个部门彼此配合，通力协作，共同把好事办好。”

来源：人民日报

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